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2020长租公寓市场现状分析 长租公寓未来发展前景如何?

  • 2020年3月25日 GuoMeng来源:互联网 1123 72
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近年来长租公寓市场火爆,然而如今疫情笼罩下的长租公寓行业正经历着“危中寻机”。为了缓解疫情压力,蛋壳、自如、魔方等大部分长租公寓,通过线上看房的手段积极招租,开拓新客源。

2020长租公寓市场现状分析

近年来长租公寓市场火爆,然而如今疫情笼罩下的长租公寓行业正经历着“危中寻机”。为了缓解疫情压力,蛋壳、自如、魔方等大部分长租公寓,通过线上看房的手段积极招租,开拓新客源。按照目前的形势预计,长租公寓至少还需要保持账面上有6个月的现金流,才能安全度过艰难期,同时出租率亦要保持不低于80%。

由于传统租房方式存在诸多痛点,而年轻租房群体的对租房体验的要求也更为个性化,在人口净流入而房价持续高企的一二线城市,长租公寓快速崛起。

我国长租公寓企业最初从传统房产中介行业衍生而来,在90年代出现了二房东,2008年前后出现品牌公寓企业。2014年以来,资本、社会关注度提高,让行业进入快速发展期,行业进入品牌化时期。到目前我国国内拥有规模公寓企业超过300家。

长租公寓目前主要分布在一、二线城市,如北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等,而主要的客户群体是年轻白领,年龄在25-30岁之间,上述人群工作经验不算很多、薪酬水平适中,同时又很注重生活质量。以上海为例,35%的客户为23-30岁之间,而38%的租客的工作经验为2年以下,32%的租客的月收入为6001-8000元之间。

在均衡状态下,我国长租公寓需求端所能带来的租金收入至少为2000亿。1)根据住建部的数据显示,目前我国通过租赁市场解决人口达到1亿以上,年租金突破1万亿元。2)跟据中国房地产业协会的资料显示,在许多发达国家和地区,机构出租房源往往能占到租赁总供给的25%~30%,即使取20%这一较低的比例,我国机构出租房源租金能够达到2000亿。3)考虑到长租公寓相对于周边地区租金更高,具有一定的正溢价率,通过需求测算的租金将更高。

从房间数量上来讲,长租公寓需求大约需要1000万间,市场呈现绝对的供少于求的情形。假设20%的租房人口选择长租公寓,每间租住人数为2人,则1亿租房人群需要1000万间长租公寓,市场仍处于供不应求的态势。

产业现状

我国进入存量房时代以来,租赁市场需求迅速崛起。至2017年,全国住房租赁市场租金规模已达到1.3万亿元,每年新增租房规模达1000亿元。近两年来,在政策、市场、融资的风口下,长租公寓成为众多企业的标配。2019年是长租公寓行业回归理性之年。在经历了前两年的野蛮生长后,参与主体认识到行业发展之艰难。这一年企业放慢扩张步伐,企业间优胜劣汰现象加剧,资本介入更加审慎,政策在鼓励市场发展的同时更多着墨于规范市场、整治乱象、防范风险。在政府主导推进下,我国长租公寓市场正在逐步规范,市场规模上了很大一个台阶,参与主体、房源、相关用地供应规模均有大幅提升。2019年以来,长租公寓行业遭遇“资本寒冬”,融资难度加大。相关数据显示,2019年全年长租公寓行业投融资事件16起,同比减少15起,投融资金额123.01亿元。2019年长租公寓融资难度大,但是单笔融资金额庞大,资本越来越向国企、开发商、知名品牌公寓等头部企业和优质企业集中。

在集中式公寓品牌中,“房企系”的万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓分别以累计拓展23万间、10万间、5万间位列前三。在开业长租公寓房源量榜领先的,也是5.4万间的龙湖、5万间的万科和1.5万间的旭辉;其他房企如碧桂园、华润和保利,也在奋起直追。分散式公寓运营商则以中介系为首,管理房源数量分别达到80万间、70万间以及40万间的自如、相寓和蛋壳公寓,跻身排行榜前三。而横向对比各个派系项目拓展及开业情况,有资金和资源优势的房企系公寓品牌不仅在整体规模拓展上独占优势,也有较好的运营管理和产品服务表现。

据中研产业研究院发布的《2020-2025年中国长租公寓行业全景调研与发展战略研究咨询报告》统计数据显示

行业总体市场竞争状况分析

一、长租公寓行业竞争结构分析

从竞争结构来看,目前我国长租公寓分为集中式公寓和分散式公寓。其中分散式公寓是我国长租公寓的主要形态,分散式公寓的房间数量占整个长租公寓房间数量的8成左右;但在品牌知名度方面,集中式长租公寓更胜一筹。

图表:2018年我国长租公寓行业竞争结构

资料来源:中研普华产业研究院

二、长租公寓行业集中度分析

目前,集中式长租公寓市场集中度仍有待提高,魔方公寓的房间数量在整个集中式长租公寓占比只有14%;分散式长租公寓市场集中度较高,自如友家、相寓HOME两家企业在整个分散式长租公寓市场的占比超过50%。

图表:2018年集中式长租公寓市场集中度

资料来源:中研普华产业研究院

市场容量

截至2018年年底,市场上活跃的公寓品牌超过80个,分布的城市数量达到44个,涉及1,223座集中式公寓(约240,052套)和135,200套分散式公寓。分别呈现出投资布局高度集中、市场需求普遍旺盛、产品线日趋丰富、客源差异化细分等特点。长三角、京津冀、珠三角三个城市群的租赁式公寓供给量占全国总供给量的70.4%。其中,北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、武汉、成都、西安、重庆十个热点城市的供给量占全国供给总量的81.7%。

从租赁式公寓的规模和户型来看,热点城市每座集中式公寓规模均在200套上下,主流产品为套均面积30.2平方米的开间;分散式公寓主力产品户型平均面积18.1平方米左右。从租金收入水平看,北京、上海单套公寓年租金收入超过43,000元,高于全国单套公寓年租金收入平均值的33,503元。其他热点城市,除深圳(单套公寓年租金收入超30,000元)外,单套公寓年租金收入都低于27,000元。租赁式公寓95%的客群是20-35岁的单身青年,其中能够支撑高租金的群体多来自TMT行业、金融行业和高端服务业从业人员。

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